Wpłaciłeś zaliczkę na mieszkanie a nie dostałeś kredytu? Deweloper odda pieniądze!

Co może się stać, gdy po podpisaniu umowy z deweloperem, będziesz musiał zrezygnować z nabycia lokalu? Polityka deweloperów w tym zakresie bardzo się różni. Dlatego dla większości firm ważny jest powód, z jakiego rezygnujesz. Jeśli przyczyna jest prozaiczna - bank po prostu odmówił Ci udzielenia kredytu, możesz liczyć na wyrozumiałość. Większość firm zwróci Ci wpłacone pieniądze.

Najbardziej liberalne podejście to takie, w którym deweloper zwraca klientowi całość wpłaconych środków, gdy ten wycofuje się z zawartej umowy bez podania przyczyny. Taką politykę deklaruje Ekonbud Fadom z Zielonej Góry. - Różne są sytuacje życiowe, dlatego zawsze zwracamy klientowi całość wpłaconych pieniędzy. Niezależnie od kwoty i okoliczności - wyjaśnia Izabela Woźnica-Letka, z działu sprzedaży firmy Ekonbud Fadom z Zielonej Góry.

Inaczej jest w przypadku gorzowskiej firmy Budnex sp. z o. o. Tutaj, każdy, kto chce kupić mieszkanie, wpłaca zaliczkę w wysokości 3 tys. zł. - Jeśli klient rezygnuje z zakupu mieszkania innych przyczyn, niż niemożność uzyskania kredytu, wtedy zaliczka pozostaje u nas - Wiesław Kupliński, z Budnex sp. z o. o. z Gorzowa Wielkopolskiego.
Nasi deweloperzy łagodniej patrzą na klientów, którzy nie dostali kredytu. Bo, jak mówią, doskonale wiedzą, że ok. 80 procent sprzedawanych przez nich mieszkań, to lokale kupione za pieniądze pożyczone z banku.

- Większość naszych klientów korzysta z kredytów. Od każdego pobieramy opłatę 3 tysięcy złotych i dajemy klientowi 2 miesiące na załatwienie kredytu. Jeśli nie uda to się indywidualnie, prosimy klienta o zaświadczenie z banku i konsultujemy sprawę z naszym doradcą. Jeśli okaże się, że klient rzeczywiście nie jest w stanie uzyskać kredytu, zwracamy całą wpłaconą wcześniej sumę - dodaje W. Kupliński, z Budnex sp. z o. o. z Gorzowa Wielkopolskiego.

- W przypadku, kiedy ktoś ma trudności z uzyskaniem kredytu, staramy się jak to możliwe pomóc klientowi. Uruchamiamy nasze siły i staramy się pomóc znaleźć bank, który kredytu udzieli. Jednakże zdarza się to na szczęście bardzo rzadko. Jeśli chodzi o wpłaconą zaliczkę, to zwracamy ją w całości. Choć często klienci chcą przerzucić ją na inne mieszkanie, gdy już uzyskają zdolność kredytową - tłumaczy Anna Pihan, dział sprzedaży firmy Jarbud sp. z o. o., oddział w Gorzowie Wielkopolskim.
Część deweloperów honoruje zaświadczenia z banków potwierdzające, że klient nie otrzymał kredytu. Eksperci podkreślają jednak, że każdy klient jest dla nich przypadkiem indywidualnym i każda sytuację rozpatruje się inaczej.

- Wszystko zależy od podejścia - mówi Marek Nowak, dyrektor biura sprzedaży firmy Rajbud deweloper z Zielonej Góry. I tłumaczy, że trzymając się standardowych zapisów wygląda to tak, że pisemna umowa nabiera mocy, w momencie wpłacenia zaliczki. Jeśli klient z jakichś przyczyn nie może kupić mieszkania, to może odstąpić od umowy. Odstąpienie od umowy ze strony nabywcy jest skuteczne, jeśli zostanie wpłacona równowartość 10 procent wartości mieszkania. W momencie, gdy klient chciał kupić mieszkanie za 200 tysięcy i wpłacił 20 tysięcy, a musi odstąpić, wtedy firma zostawia sobie te zaliczkę. Jeśli zaliczka wynosi mniej niż 20 procent wartości nieruchomości, klient zobowiązany jest dopłacić resztę - dopiero wtedy tę umowę można uznać za rozwiązaną.

- To są oczywiście suche przepisy, natomiast my staramy się podejść do każdej sprawy indywidualnie. Banki tak często zmieniają wyliczanie zdolności, dlatego bywa, że klient jednego dnia może otrzymać kredyt, za tydzień zaś już nie. W takim przypadku prosimy klienta o pisemne wyjaśnienie i zarząd spółki podejmuje decyzję, co w takim przypadku poradzić. Najczęściej oddajemy całość wpłaconej kwoty. Częstym naszym działaniem jest po prostu pobieranie niższej kwoty zaliczki, na przykład 2 tysięcy złotych, których w razie straty klientowi nie jest tak bardzo żal - dodaje M. Nowak z Rajbud deweloper.
Takie podejście może przyciągnąć klientów, którzy nie mają jeszcze dokładnej wiedzy na temat swojej zdolności kredytowej. Generalnie jednak lepiej wystąpić do banku o promesę udzielenia kredytu przed zawarciem umowy z deweloperem.

Wszystkie firmy podkreślają jednak, że przedstawione powyżej procedury postępowania są przykładowe, a każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie.
- Nie zdarzyła nam się do tej pory taka sytuacja, żeby klient odstąpił od podpisanej umowy. Natomiast jeśli taka sytuacja miałaby miejsce, staralibyśmy się indywidualnie dogadać z klientem - przekonuje Marcin Marczenia z Marczenia Deweloper ze Świdnicy.

Deweloper może zaproponować Ci też inne rozwiązanie - zwrot części wpłaconych środków, po potrąceniu kary umownej. W przypadku deweloperów stosujących taką politykę, nie ma znaczenia powód, dla którego kupujący zrezygnuje z zakupu, wysokość wpłaconej kwoty, a także wartość mieszkania.

Za odstąpienie od umowy może także być pobierana kara o stawce procentowej np. 3 proc. wpłaconej kwoty. To jednak swego rodzaju pułapka dla klienta - im większą sumę wpłaci, czyli im większe jest zaawansowanie budowy, tym wyższa będzie kara.

W związku z istnieniem różnym modeli wpłat i zwrotów na rynku pierwotnym, w odróżnieniu od rynku wtórnego, zaciera się granica między pojęciem zadatku i zaliczki.

Teoretycznie większość deweloperów stosuje w umowach pojęcie zadatku. Zgodnie z kodeksem cywilnym, sprzedający nie musi zwracać zadatku kupującemu, gdy to z winy nabywcy nie doszło do transakcji. Zwrot taki byłby wymagany, gdyby obie strony transakcji zawiniły lub żadna z nich nie była odpowiedzialna za niezawarcie transakcji. W przypadku winy dewelopera, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Decydując się na zakup nieruchomości od dewelopera trzeba mieć świadomość konsekwencji odstąpienia od umowy.

Ważne jest więc, aby wynegocjować odpowiednią jej formę i klauzule zezwalające na odstąpienie.

W przypadku, gdy do podpisania umowy z deweloperem dochodzi przed zbadaniem zdolności kredytowej klienta, należy zabezpieczyć się na ewentualność nieotrzymania finansowania z banku, poprzez dodanie klauzuli o możliwości odstąpienia od umowy za okazaniem stosownego zaświadczenia.

Ważna jest także zastosowana forma umowy z deweloperem. Do wyboru jest tu forma zwykła (cywilno-prawna) lub akt notarialny. W przypadku drugiej z nich deweloperzy wymagają często większej wpłaty, np. 20 proc. wartości mieszkania. Sam akt notarialny jest lepszym zabezpieczeniem jeśli chodzi o konieczność podpisania umowy ostatecznej.