Chcesz zarabiać na wynajmie studentom? Najpierw musisz uzbierać małą fortunę. Ceny mieszkań w miastach akademickich znów poszły w górę

Według danych Eurostatu (europejski urząd statystyczny) polskie mieszkania drożeją najszybciej w Unii Europejskiej. Co więcej, NBP przewiduje, że w 2024 r. znów, tym razem aż 11 proc. wzrośnie średnia cena zakupu mieszkania. Tendencję zwyżkową można zaobserwować niemal we wszystkich największych miastach – szczególnie w Warszawie i Krakowie, który dogania pod względem drożyzny stolicę. Kluczowy dla przyszłości rynku może być hucznie zapowiadany przez rząd system dopłat do kredytów hipotecznych – zastanawiają się eksperci rynku nieruchomości.

Choć wzrost cen nieruchomości to trend ogólnoeuropejski, to Polska pozostaje pod tym względem jednym z liderów wzrostów. Tylko W IV kwartale 2023 r. ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 4,8 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału – wynika z danych Eurostatu. Stawia to Polskę na pierwszym miejscu spośród wszystkich państw Unii Europejskiej, pod względem drożejących nieruchomości.

Wzrost cen nieruchomości w Europie:

• Polska +4,8 proc.,
• Chorwacja +3,4 proc.,
• Irlandia +3 proc.,
• Islandia +2,5 proc.,
• Słowenia +2,4 proc.,
• Belgia +2,2 proc.

– Bezpośredni wpływ na tak znaczący wzrost cen na polskim rynku mogło mieć wprowadzenie w lipcu zeszłego roku rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jego start spowodował zwiększone zainteresowanie zakupem nieruchomości, co w prostej linii skutkowało lawinowym zwiększeniem popytu. Jednocześnie ograniczone zasoby mieszkań doprowadziły do dalszego wzrostu cen, co mogło stanowić nie lada wyzwanie dla osób poszukujących niedrogiego lokum – mówi Tomasz Delowski z Tętnowski Development.

Niestety, z punktu widzenia kupujących, niewiele lepiej był w pierwszym kwartale 2024 r. Z raportu Expandera i Rentier.io.– wynika, że w lutym, w stosunku do stycznia 2024 roku, ceny mieszkań wzrosły w 13 z 17 badanych miast. Każde z nich to większy (Kraków) lub mniejszy (Sosnowiec) ośrodek akademicki.

Jak rosły ceny mieszkań w polskich miastach w lutym 2024 roku:

1. Katowice +8 proc.
2. Sosnowiec +6 proc.,
3. Rzeszów +5 proc.
4. Kraków +4 proc.

Z kolei zrost cen w ujęciu rocznym widać najbardziej w przypadku trzech dużych aglomeracji: Kraków, Katowice oraz Warszawa. W Krakowie na przestrzeni roku przeciętna cena ofertowa znacznie wzrosła z 11,3 tys. zł/mkw. do 15,6 tys. zł/mkw., czyli niemal o 40 proc., doganiając tym samym Warszawę. W Katowicach ceny urosły średnio o 29 proc., a w stolicy – o 28 proc. Ponad 20-procentowe wzrosty odnotowano również w Łodzi i we Wrocławiu. Niewiele mniej zanotowały Poznań (duży ośrodek akademicki) i Toruń – po 19 proc. Większość tych miast to ośrodki akademickie.

Pierwsze dane za marzec 2024 roku, publikowane przez serwis Rynek Pierwotny, wskazują na dalsze wzrosty. Nie są one jednak tak wysokiej, jak w przypadku dwóch pierwszych miesięcy tego roku, a w kilku miastach pojawiła się nawet pewna stabilizacja. W Warszawie średnia cena mieszkań kształtowała się na poziomie 17,5 tys. zł/mkw., co oznacza 2 proc. zmianę średniej ceny ofertowej względem lutego. Ceny mieszkań w Trójmieście i Poznaniu poszły w górę tylko o 1 proc. Natomiast w Krakowie średnia cena mkw.utrzymuje się na poziomie ok. 16 tys. zł.

Wobec wysokich wzrostów cen mieszkań kredytobiorcy liczą na uruchomienie systemu dopłat do kredytów, który stanowił jedną z obietnic wyborczych rządu Donalda Tuska. Program „Kredyt na start”, podobnie jak zachęta poprzedniego rządu, może jednak także sprzyjać dalszym wzrostom cen.

Data wprowadzenia „Kredytu na start” może być tym samym, czym była dla rynku data oficjalnego zapowiedzenia „Bezpiecznego kredytu 2%”, a więc momentem szybkiego wzrostu zainteresowania konsumentów. Jednak musi za tym podążyć również podaż, inaczej będziemy świadkami kolejnych skoków cenowych – mówi Karolina Opach, kierownik działu sprzedaży w spółce Q3D Locum.

Z raportu NBP dowiadujemy się, że winny obecnej sytuacji na rynku nieruchomości jest „brak długotrwałych perspektyw stabilnego i satysfakcjonującego popytu na mieszkania w otoczeniu rosnących kosztów budowy, słabej sytuacji finansowej części deweloperów, a także brak gruntów i pozwoleń na budowę”. Czynnik te miały sprawić, że deweloperzy stali się bardziej ostrożni w planowaniu inwestycji. To nie napawa optymizmem.

Martwić mogą szczególnie duże wzrosty cen mieszkań w dużych ośrodkach akademickich, w których lokum na wynajem szukają studenci. Jeśli ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu, dalej będą rosły w takim tempie, to należy spodziewać się wzrostów kosztów wynajmu bądź odpływu liczby studentów z tych miast.

Jak wynika z danych GUS, w 2023 r. we wszystkich formach budownictwa oddano do użytkowania mniej mieszkań niż przed 2022 r. (o 7,6 proc.). Spadła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (o 19 proc.) oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 5,6 proc.). Dlatego też, jeśli ktoś obecnie myśli o inwestycji w nieruchomości, pod kątem ich przyszłego wynajmu, powinien dobrze przekalkulować koszty zakupu mieszkania, ewentualnego remontu, a następnie porównać je z realnym do osiągnięcia tempem zwrotu takiej inwestycji.