Jak zawrzeć umowę najmu mieszkania

Umowę najmu lokalu (mieszkania), który nie wchodzi w skład tzw. publicznego zasobu mieszkaniowego można skonstruować w dowolny sposób. To oznacza, że jej zapisy mogą być dowolnie ustalane przez wynajmującego i najemcę. Powinna jednak zawierać najprostsze i najważniejsze założenia.

CO W UMOWIE

1. Ważne jest, aby oznaczyć okres, na jaki zostaje zawarta oraz daty zawarcia i przekazania lokalu lub pojedynczych pokoi.

2. Nie można zapomnieć o wyszczególnieniu obowiązków wynajmującego. Należy do nich przede wszystkim zobowiązanie do drobnych napraw części składowych lokalu, a także instalacji i urządzeń technicznych.

ZAPAMIĘTAJ
Wtedy mamy większą pewność, ze lokator nie będzie nas niepokoił w sprawie każdej drobnej, nowo powstałej usterki.

3. Z kolei wszelkie ulepszenia wprowadzane przez najemcę w lokalu powinny być konsultowane z wynajmującym. Musi być wtedy sporządzona pisemna umowa ustalająca sposób rozliczeń z tytułu tych zmian.

4. Trzeba dokładnie określić kwotę czynszu za wynajem, a także termin jego zapłaty. W przypadku zwłoki należą się wynajmującemu odsetki ustawowe albo odsetki umowne - jeżeli uwzględnimy je w umowie.

ZASADY WYPOWIEDZENIA

1. Najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresów wypowiedzenia:

* jeżeli mieszkanie ma wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu; albo

* jeżeli powstały później, a zawiadomiony wynajmujący ich nie usunął czy też wtedy, gdy zaistniałe w taki sposób wady nie dadzą się w żaden sposób usunąć.

2. Wynajmujący natomiast może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli najemca używa mieszkania w sposób sprzeczny z zawartą umową i jego przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje tego robić.

WAŻNE
W taki sam sposób można wypowiedzieć umowę również wtedy, gdy lokal jest narażony na uszkodzenie.

KAUCJA

Zaleca się jej pobieranie od nowych lokatorów. Powinna być to kaucja zwrotna. Chyba że mieszkanie będzie wymagało naprawy usterek bądź odkupienia zniszczonych elementów - wtedy pieniądze mają być wykorzystane podczas takiego remontu.
Kaucja podlega zwrotowi po opróżnieniu lokalu w terminie wynikającym z umowy.

ZAPAMIĘTAJ
Wysokość kaucji zależy od ustaleń, dlatego warto przemyśleć, jakie części składowe mieszkania są najbardziej narażone na uszkodzenie i ile wyniesie koszt ewentualnej naprawy. Na ogół pobiera się kwoty w granicach 2 tys. zł.

OPŁATY

1. Jeżeli w umowie nie ustaliliśmy terminu opłaty czynszu, a najem ma trwać dłużej niż miesiąc lub też gdy zawarliśmy umowę na czas nieoznaczony - czynsz płatny jest z góry co miesiąc, do 10. dnia każdego miesiąca.

UWAGA
W umowie warto także ustalić, że za tzw. media (prąd, gaz, woda) najemca będzie płacił oddzielnie.

2. Właściciel ma możliwość podwyższenia czynszu lub innych opłat za używanie lokalu. Aby to zrobić, musi wypowiedzieć dotychczasowe kwoty najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, zachowując przy tym terminy wypowiedzenia.

WAŻNE
Termin wypowiedzenia wysokości czynszu lub innych opłat wynosi trzy miesiące. Strony mogą ustalić w umowie dłuższy okres.

3. Lokator może odmówić przyjęcia podwyżki w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia poprzedniego czynszu. Skutkuje to rozwiązaniem dotychczasowej umowy i zachowaniem wymienionego okresu wypowiedzenia. Do jego upływu najemca zajmuje lokal, a wszelkie opłaty i czynsz płaci w dotychczasowej wysokości.

WAŻNE
Czynszu nie można podwyższać częściej niż co sześć miesięcy.

4. Jeżeli najemca zwleka z zapłatą czynszu przez co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć mu umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Ale powinien o tym uprzedzić na piśmie, udzielając dodatkowo miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości.

ZAPAMIĘTAJ
Za zapłatę czynszu i innych opłat odpowiadają wraz z najemcą również zamieszkujące z nim stale inne osoby pełnoletnie - za okres ich stałego zamieszkiwania.
Gdy umowę podpisują na przykład dwie obce sobie osoby, które mają zamiar użytkować wspólnie całe mieszkanie, to w przypadku gdy jedna z nich wypowiada umowę, druga odpowiada wtedy za całość należności z tytułu zapłaty czynszu i innych opłat.

PRZEKAZANIE LOKALU

* Podczas oddawania kluczy i mieszkania najlepiej sporządzić protokół tego zdarzenia. Posłuży jako dowód w razie wątpliwości co do pozostawionego stanu technicznego lokalu.

* W przypadku rezygnacji z najmu trzeba zrobić protokół odbiorczy. Stanowi podstawę rozliczeń między wynajmującym, a najemcą przy zwrocie lokalu.

DOBRE ZACHOWANIE

Najemca lokalu powinien, zgodnie z przepisami, stosować się do zasad porządku domowego. Wynajmujący może zastrzec sobie w umowie brak jakichkolwiek spotkań, którym towarzyszy głośne zachowanie do późnych godzin nocnych. A jeżeli najemca w rażący sposób złamie zasadę porządku domowego, ma prawo wypowiedzieć mu najem nawet bez zachowania terminu wypowiedzenia umowy.

UWAGA
Natomiast inny lokator lub właściciel innego lokalu w danym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Agnieszka I. Skowron

PRZYKŁADOWY WZÓR UMOWY

Umowa najmu lokalu mieszkalnego

zawarta w dniu…. w Rzeszowie,
pomiędzy: …….

ZWANYM w dalszej części umowy WYNAJMUJĄCYM
a
…………………., zam. …………………., legitymującym się dowodem osobistym, zwanym w dalszej części umowy NAJEMCĄ.

PRZEDMIOT UMOWY
§ 1
1. Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości lokalowej - lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w Rzeszowie przy ul. …. położonego na trzecim piętrze czterokondygnacyjnego budynku, o powierzchni 48 m2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Rzeszowie prowadzi księgę wieczystą nr …..
2. Odpis z księgi wieczystej nr ….. stanowi załącznik numer 1 do umowy.
3. Wynajmujący oświadcza, że lokal, o którym mowa w pkt 1 ma wszelkie niezbędne instalacje, w tym stałe łącze internetowe.
§ 2
1. Wynajmujący oddaje do używania nieruchomość lokalową - lokal mieszkalny, o którym mowa w § 1 umowy, a najemca lokal ten przyjmuje w najem.
2. Wynajmowany lokal najemca przeznaczy na cele mieszkaniowe.
§ 3
Umowa zostaje zawarta na okres jednego roku.
§ 4
1. Najemca oświadcza, że przedmiot najmu widział i nie wnosi zastrzeżeń co do jego wyglądu, stanu technicznego oraz lokalizacji.
2. Wyposażenie z wyszczególnieniem umeblowania oraz znajdujących się w lokalu instalacji, a także stan techniczny przedmiotu najmu zostanie określony w protokole przekazania sporządzonym przez obie strony w chwili wydania przedmiotu najmu.
3. Wydanie lokalu nastąpi w dniu ……

UPRAWNIENIA I OBOWIĄZKI NAJEMCY
§ 5
1. Najemca zobowiązuje się do używania lokalu mieszkalnego określonego w § 1 umowy zgodnie z jego przeznaczeniem oraz umową, z poszanowaniem obowiązującego w budynku porządku domowego, a także z poszanowaniem praw mieszkańców sąsiednich lokali.
2. Najemca zobowiązuje się do dokonywania bieżących drobnych napraw przedmiotu najmu na swój koszt, celem zachowania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym.
W szczególności najemcę obciążają:
- drobne naprawy podłóg,
- drobne naprawy drzwi i okien,
- malowanie drzwi, podłóg,
- drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, wody i ogrzewania.
3. Najemca ma prawo dokonać nakładów zwiększających wartość przedmiotu najmu za zgodą i w zakresie uzgodnionym każdorazowo w formie pisemnej z wynajmującym.
4. Bez zgody wynajmującego najemca nie może zmienić przeznaczenia przedmiotu najmu, w szczególności dokonywać przebudowy pomieszczeń, innych przeróbek i adaptacji.
5. Najemca nie jest uprawniony do oddania przedmiotu najmu w podnajem ani do bezpłatnego używania osobom trzecim bez zgody wynajmującego.

UPRAWNIENIA I OBOWIĄZKI WYNAJMUJĄCEGO
§ 6
1. Wynajmujący zobowiązuje się wydać najemcy przedmiot najmu określony w § 1 umowy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały czas trwania umowy.
2. Wynajmujący zobowiązuje się do niezwłocznego usunięcia na własny koszt wad przedmiotu najmu, jeżeli wady te uniemożliwiają korzystanie z przedmiotu najmu zgodnie z umową.

CZYNSZ I INNE OBCIĄŻENIA
§ 7
1. Najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz w kwocie… w terminie do 10. każdego miesiąca oraz jednorazowej kaucji w wysokości 2 tys. zł w dniu…
2. Najemcę obciążają inne opłaty związane z eksploatacją przedmiotu najmu, w szczególności koszty energii elektrycznej, gazu i opłaty za korzystanie z internetu.
3. Za każdy dzień opóźnienia w zapłacie czynszu oraz innych opłat obciążających najemcę naliczane będą odsetki ustawowe.

ROZWIĄZANIE UMOWY
§ 8
1. W razie rozwiązania umowy najmu najemca jest zobowiązany do niezwłocznego wydania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym. Najemca nie jest odpowiedzialny za zużycie rzeczy będące wynikiem prawidłowego używania.
2. Podstawą ustalenia stanu technicznego lokalu, o którym mowa § 1 umowy będzie protokół odbiorczy sporządzony i podpisany przez obie strony niezwłocznie po wydaniu przedmiotu najmu. Wówczas zostanie najemcy zwrócona kaucja w wysokości 2 tys. zł, jeśli wynajmujący nie odkryje usterek w lokalu i sprzętach zawinionych przez najemcę.
3. Okres wypowiedzenia umowy najmu wynosi 1 miesiąc.
POSTANOWIENIA KOŃCOWE
§ 9
1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają dla swojej ważności formy pisemnej.
2. W sprawach nieuregulowanych postanowieniami niniejszej umowy, w szczególności w kwestii wypowiedzenia niniejszej umowy zastosowanie mieć będą przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
3. Wszelkie spory na tle wykonywania umowy rozstrzygać będzie właściwy sąd z siedzibą w Rzeszowie.
4. Wszystkie załączniki stanowią integralną część niniejszej umowy.

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, jednym dla najemcy i jednym dla wynajmującego. Umowę odczytano, zgodnie przyjęto i podpisano.

NAJEMCA WYNAJMUJĄCY
(podpisy)