Chcę kupić mieszkanie. Niestety, w tym momencie nie mam tyle gotówki i mam dostać pieniądze z banku. Właściciel lokalu twierdzi, że poczeka aż otrzymam kredyt. Chciałabym się jednak zabezpieczyć, żeby nie sprzedał mieszkania komuś innemu. Jaką umowę powinnam z nim podpisać?
Najlepszą formą umówienia się co do sprzedaży, na przykład właśnie mieszkania, jest sporządzenie umowy przedwstępnej.
1. Poprzez taką umowę strony zobowiązują się do zawarcia określonej umowy - właściwej, czyli przyrzeczonej w przyszłości.
2. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
* Co ważne, przede wszystkim dokładnie określamy kupowaną nieruchomość - poprzez wskazanie numeru jej księgi wieczystej i sądu, który ją prowadzi.
* Podajemy też rodzaj nieruchomości, na przykład może to być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
* Do tego dołączamy adres nieruchomości, powierzchnię, liczbę pomieszczeń, a także ewentualne pomieszczenia dodatkowe, takie jak na przykład piwnica czy miejsce parkingowe w parkingu podziemnym budynku mieszkalnego.
3. W umowie przedwstępnej określamy też cenę za mieszkanie i ewentualnie cenę pomieszczeń dodatkowych (jeśli istnieją).
4. Ustalamy również sposób płatności - na przykład czy płacimy gotówką, czy może przelewem.
UWAGA
Nie zapominajmy o terminach płatności. Ustalmy w tej umowie, czy całą sumę zapłacimy w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, po upływie określonego czasu od tego momentu (na przykład po 10 dniach), czy też rozłożymy należność na raty.
5. Pamiętajmy o terminie wydania nieruchomości kupującemu. Może to być na przykład dzień zapłaty za mieszkanie bądź inny dowolnie ustalony termin.
6. Kupujący powinien mieć pewność, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i fizycznych. Czyli oczekujemy w umowie oświadczenia, że mieszkanie nie ma ewentualnej hipoteki, usterek i zaległości czynszowych. Sprzedający powinien zapewnić także, że jest jedynym właścicielem lokalu, bo może być na przykład wspólnotą małżeńską.
UWAGA
Takie oświadczenie sprzedającego powinno znaleźć się w umowie.
7. Warto zobowiązać sprzedającego do tego, żeby dopilnował wymeldowania się ze sprzedawanego lokalu wszystkich poprzednich lokatorów.
W jakich jeszcze sytuacjach warto zawrzeć umowę przedwstępną? Jakie obowiązujące terminy są z nią związane?
Jest formą, która doskonale sprawdzi się nie tylko w przypadku kupna czy sprzedaży nieruchomości, ale również w każdym innym, gdy istnieją przeszkody utrudniające zawarcie umowy właściwej w danym miejscu i czasie.
WAŻNE
Taka umowa nie przenosi żadnych praw, tylko zobowiązuje strony do określonego zachowania w przyszłości. Pozwala na usunięcie przeszkód uniemożliwiających w danym momencie zawarcie transakcji.
1. Pamiętajmy o tym, że warto w umowie przedwstępnej wskazać termin, w jakim ma zostać zawarta umowa przyrzeczona.
2. Jeżeli go nie wskazaliśmy, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w terminie, który wyznaczy strona uprawniona do żądania jej zawarcia - czyli na przykład kupujący dane mieszkanie.
UWAGA
Może zdarzyć się tak, że obydwie strony będą uprawnione do takiego żądania, a każda z nich wskazała inny termin. Wtedy tym właściwym jest ten wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie w tej kwestii.
3. Jeżeli w przeciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony żaden termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia.
DOBRA RADA
W przypadku sprzedaży nieruchomości warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Wtedy, gdy na przykład nie dojdzie do transakcji możemy żądać jej wykonania na drodze postępowania sądowego.
Bez aktu możemy liczyć jedynie na zachowanie zadatku bądź zaliczki określonych w naszej umowie przedwstępnej bądź ewentualnego odszkodowania. Wtedy trzeba będzie wyraźnie wykazać szkodę, jaką ponieśliśmy.
WAŻNE
W umowie przedwstępnej można też zastrzec prawo odstąpienia od umowy w ciągu oznaczonego terminu. Może ono przysługiwać jedynie jednej stronie umowy bądź obydwóm. Realizuje się to poprzez złożenie oświadczenia drugiej stronie. Korzystając z takiego odstąpienia, przyjmuje się, że nasza umowa została niezawarta.
Podpisałam umowę przedwstępną z właścicielem mieszkania, który miał mi je sprzedać w określonym czasie. Z mojej strony nie było żadnych przeszkód: na czas zdobyłam pieniądze na lokal i chciałam niezwłocznie sfinalizować umowę jego sprzedaży. Niespodziewanie jednak właściciel odmówił mi realizacji ustalonej transakcji. Co mam robić?
1. Jeżeli właściciel mieszania nie odstąpił od transakcji zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej, przysługuje żądanie naprawienia wynikłej stąd szkody bądź zwrot zadatku - w podwójnej wysokości.
2. Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, można dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.
WAŻNE
Pamiętajmy, że wszelkie roszczenia z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu. Jego termin wynosi rok od dnia, w którym miała zostać zwarta umowa przyrzeczona.
W przypadku, gdy zgłosiliśmy do sądu żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej i sąd je oddali, okres przedawnienia roku liczy się od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne.
Po tym terminie nie możemy już dochodzić roszczeń z powodu niezawarcia umowy przyrzeczonej.
Sprzedając nieruchomość, w umowie przedwstępnej określiliśmy wysokość zadatku na pewien procent wartości domu. Zapłaciła go strona kupująca, gdyż w tej sposób chcieliśmy się zabezpieczyć, żeby umowa właściwa doszła do skutku. Ze względów formalnych - czyli z powodu brak wszystkich dokumentów - ze swojej strony nie mogliśmy dotrzymać terminu umowy właściwej. Teraz kupujący chcą od nas dwukrotnej wartości danego zadatku. Co robić w tej sytuacji?
W tym przypadku najlepiej się porozumieć ze stroną kupującą i ustalić nowy termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
WAŻNE
Przepis wyraźnie mówi, że w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron (sprzedającego) i zastrzeżeniu w umowie zadatku, druga strona (kupujący) może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i jeśli sama dała zadatek, żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W innym wypadku sprzedający mógłby zachować zadatek w jednokrotnej wysokości - jeśli przeszkoda zaistniałaby po stronie kupującego. Dlatego gdy zawieramy umowę przedwstępną, musimy pamiętać o tej zasadzie, bo dwukrotna wartość zadatku może być kwotą dotkliwą.
Zawsze mamy też do wyboru zaliczkę, która nie pociąga za sobą takiej zasady. Jest zwracana temu, który ją dał w takiej samej wysokości.
Jeśli umowa uległaby rozwiązaniu, zadatek zwraca się, a zapłata sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dzieje się z zadatkiem w przypadku przeszkód, które uniemożliwiają zawarcie umowy i wina leży po dwóch stronach bądź wtedy, gdy żadna nie ponosi odpowiedzialności.
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?