Nasza Loteria SR - pasek na kartach artykułów

Sprawdź, co to jest umowa przedwstępna

Agnieszka I. Skowron
Znalazłeś w naszej gazecie ciekawe ogłoszenie o sprzedaży mieszkania? Jeśli się na nie zdecydujesz, to - żeby nikt nie sprzątnął Ci wymarzonego M sprzed nosa - podpisz umowę przedwstępną!
Znalazłeś w naszej gazecie ciekawe ogłoszenie o sprzedaży mieszkania? Jeśli się na nie zdecydujesz, to - żeby nikt nie sprzątnął Ci wymarzonego M sprzed nosa - podpisz umowę przedwstępną! DiGiTocuh
To najlepsza forma umówienia się co do sprzedaży. Na przykład mieszkania, gdy chcesz mieć pewność, że nie zostanie komuś sprzedane, gdy będziesz czekał na kredyt. Wyjaśniamy, jak dobrze sporządzić taką umowę.

Chcę kupić mieszkanie. Niestety, w tym momencie nie mam tyle gotówki i mam dostać pieniądze z banku. Właściciel lokalu twierdzi, że poczeka aż otrzymam kredyt. Chciałabym się jednak zabezpieczyć, żeby nie sprzedał mieszkania komuś innemu. Jaką umowę powinnam z nim podpisać?

Najlepszą formą umówienia się co do sprzedaży, na przykład właśnie mieszkania, jest sporządzenie umowy przedwstępnej.

1. Poprzez taką umowę strony zobowiązują się do zawarcia określonej umowy - właściwej, czyli przyrzeczonej w przyszłości.

2. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

* Co ważne, przede wszystkim dokładnie określamy kupowaną nieruchomość - poprzez wskazanie numeru jej księgi wieczystej i sądu, który ją prowadzi.

* Podajemy też rodzaj nieruchomości, na przykład może to być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

* Do tego dołączamy adres nieruchomości, powierzchnię, liczbę pomieszczeń, a także ewentualne pomieszczenia dodatkowe, takie jak na przykład piwnica czy miejsce parkingowe w parkingu podziemnym budynku mieszkalnego.

3. W umowie przedwstępnej określamy też cenę za mieszkanie i ewentualnie cenę pomieszczeń dodatkowych (jeśli istnieją).

4. Ustalamy również sposób płatności - na przykład czy płacimy gotówką, czy może przelewem.

UWAGA
Nie zapominajmy o terminach płatności. Ustalmy w tej umowie, czy całą sumę zapłacimy w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, po upływie określonego czasu od tego momentu (na przykład po 10 dniach), czy też rozłożymy należność na raty.

5. Pamiętajmy o terminie wydania nieruchomości kupującemu. Może to być na przykład dzień zapłaty za mieszkanie bądź inny dowolnie ustalony termin.

6. Kupujący powinien mieć pewność, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i fizycznych. Czyli oczekujemy w umowie oświadczenia, że mieszkanie nie ma ewentualnej hipoteki, usterek i zaległości czynszowych. Sprzedający powinien zapewnić także, że jest jedynym właścicielem lokalu, bo może być na przykład wspólnotą małżeńską.

UWAGA
Takie oświadczenie sprzedającego powinno znaleźć się w umowie.

7. Warto zobowiązać sprzedającego do tego, żeby dopilnował wymeldowania się ze sprzedawanego lokalu wszystkich poprzednich lokatorów.

W jakich jeszcze sytuacjach warto zawrzeć umowę przedwstępną? Jakie obowiązujące terminy są z nią związane?

Jest formą, która doskonale sprawdzi się nie tylko w przypadku kupna czy sprzedaży nieruchomości, ale również w każdym innym, gdy istnieją przeszkody utrudniające zawarcie umowy właściwej w danym miejscu i czasie.

WAŻNE
Taka umowa nie przenosi żadnych praw, tylko zobowiązuje strony do określonego zachowania w przyszłości. Pozwala na usunięcie przeszkód uniemożliwiających w danym momencie zawarcie transakcji.

1. Pamiętajmy o tym, że warto w umowie przedwstępnej wskazać termin, w jakim ma zostać zawarta umowa przyrzeczona.

2. Jeżeli go nie wskazaliśmy, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w terminie, który wyznaczy strona uprawniona do żądania jej zawarcia - czyli na przykład kupujący dane mieszkanie.

UWAGA
Może zdarzyć się tak, że obydwie strony będą uprawnione do takiego żądania, a każda z nich wskazała inny termin. Wtedy tym właściwym jest ten wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie w tej kwestii.

3. Jeżeli w przeciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony żaden termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia.

DOBRA RADA
W przypadku sprzedaży nieruchomości warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Wtedy, gdy na przykład nie dojdzie do transakcji możemy żądać jej wykonania na drodze postępowania sądowego.

Bez aktu możemy liczyć jedynie na zachowanie zadatku bądź zaliczki określonych w naszej umowie przedwstępnej bądź ewentualnego odszkodowania. Wtedy trzeba będzie wyraźnie wykazać szkodę, jaką ponieśliśmy.

WAŻNE
W umowie przedwstępnej można też zastrzec prawo odstąpienia od umowy w ciągu oznaczonego terminu. Może ono przysługiwać jedynie jednej stronie umowy bądź obydwóm. Realizuje się to poprzez złożenie oświadczenia drugiej stronie. Korzystając z takiego odstąpienia, przyjmuje się, że nasza umowa została niezawarta.

Podpisałam umowę przedwstępną z właścicielem mieszkania, który miał mi je sprzedać w określonym czasie. Z mojej strony nie było żadnych przeszkód: na czas zdobyłam pieniądze na lokal i chciałam niezwłocznie sfinalizować umowę jego sprzedaży. Niespodziewanie jednak właściciel odmówił mi realizacji ustalonej transakcji. Co mam robić?

1. Jeżeli właściciel mieszania nie odstąpił od transakcji zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej, przysługuje żądanie naprawienia wynikłej stąd szkody bądź zwrot zadatku - w podwójnej wysokości.

2. Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, można dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

WAŻNE
Pamiętajmy, że wszelkie roszczenia z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu. Jego termin wynosi rok od dnia, w którym miała zostać zwarta umowa przyrzeczona.
W przypadku, gdy zgłosiliśmy do sądu żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej i sąd je oddali, okres przedawnienia roku liczy się od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne.
Po tym terminie nie możemy już dochodzić roszczeń z powodu niezawarcia umowy przyrzeczonej.

Sprzedając nieruchomość, w umowie przedwstępnej określiliśmy wysokość zadatku na pewien procent wartości domu. Zapłaciła go strona kupująca, gdyż w tej sposób chcieliśmy się zabezpieczyć, żeby umowa właściwa doszła do skutku. Ze względów formalnych - czyli z powodu brak wszystkich dokumentów - ze swojej strony nie mogliśmy dotrzymać terminu umowy właściwej. Teraz kupujący chcą od nas dwukrotnej wartości danego zadatku. Co robić w tej sytuacji?

W tym przypadku najlepiej się porozumieć ze stroną kupującą i ustalić nowy termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

WAŻNE
Przepis wyraźnie mówi, że w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron (sprzedającego) i zastrzeżeniu w umowie zadatku, druga strona (kupujący) może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i jeśli sama dała zadatek, żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W innym wypadku sprzedający mógłby zachować zadatek w jednokrotnej wysokości - jeśli przeszkoda zaistniałaby po stronie kupującego. Dlatego gdy zawieramy umowę przedwstępną, musimy pamiętać o tej zasadzie, bo dwukrotna wartość zadatku może być kwotą dotkliwą.
Zawsze mamy też do wyboru zaliczkę, która nie pociąga za sobą takiej zasady. Jest zwracana temu, który ją dał w takiej samej wysokości.
Jeśli umowa uległaby rozwiązaniu, zadatek zwraca się, a zapłata sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dzieje się z zadatkiem w przypadku przeszkód, które uniemożliwiają zawarcie umowy i wina leży po dwóch stronach bądź wtedy, gdy żadna nie ponosi odpowiedzialności.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!
Wróć na gazetalubuska.pl Gazeta Lubuska