Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Gdy właściciel budynku (gmina, prywatna osoba, skarb państwa) sprzeda komuś na własność choćby jeden lokal. W ten sposób jedną wspólną decyzję muszą podjąć sąsiedzi, którzy często się ze sobą nie lubią, nie zgadzają.
Pamiętajcie jednak, że jesteście jednak na siebie skazani, bo ze wspólnoty nie można się wypisać. Wszelkie decyzje podejmujecie wspólnie. Jako członek wspólnoty jesteś nie tylko właścicielem swojego mieszkania, ale i współwłaścicielem ułamkowej części nieruchomości wspólnej - klatki schodowej, instalacji, gruntu itd. W zeszłym tygodniu dokładnie opisaliśmy, jakie masz prawa i obowiązki jako członek wspólnoty oraz jak wygląda zebranie właścicieli.
Po artykule otrzymaliśmy pytania, na które odpowiadamy poniżej.
WYJAŚNIAMY WASZE WĄTPLIWOŚCI
* W mojej kamienicy nieruchomością wspólną dla wszystkich właścicieli jest wózkownia. Czy muszę płacić na jej utrzymanie, skoro jestem emerytką i nie mam małych dzieci?
- Niestety, musi Pani płacić. Wózkownia - podobnie jak pralnia, korytarz, winda itp. - należą do części wspólnych budynku.
A ich utrzymanie, zgodnie z przepisami, należy do obowiązków wszystkich właścicieli tworzących wspólnotę. Oznacza to, że jeśli wspólnota będzie chciała wyremontować to pomieszczenia, to Pani będzie się musiała dołożyć do tego finansowo.
Stosownie do wysokości udziałów posiadanych w nieruchomości wspólnej. Chyba że podejmiecie uchwałę, że za wózkownię płacą tylko ci, którzy rzeczywiście z niej korzystają.
* Wytłumaczcie, co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną?
Do tych kosztów w szczególności należą:
1 Wydatki na remonty i bieżącą konserwację
2 Opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej) oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę
3 Ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne - chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali
4 Wydatki na utrzymanie porządku i czystości
5 Wynagrodzenie członka zarządu lub zarządcy.
Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.
* W naszym bloku jest członek wspólnoty, który notorycznie łamie jej regulamin. Mówi, że jest właścicielem mieszkania i może robić w nim, co mu się podoba, a nam nic do tego! Czy prawo nie chroni również i interesów pozostałych mieszkańców?
PAMIĘTAJ!
Jako członek wspólnoty jesteś nie tylko właścicielem swojego mieszkania, ale i współwłaścicielem ułamkowej części nieruchomości wspólnej - klatki schodowej, instalacji, gruntu itd.
- Właściciel nie może robić tego, co mu się podoba. W szczególności:
* zalegać długotrwale z zapłatą za lokal,
* wykraczać w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu.
* przez swoje niewłaściwe zachowanie czynić korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.
Jeśli ktoś tak robi, wspólnota mieszkaniowa może (w trybie procesu) żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji (na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji nieruchomości).
Właścicielowi, którego lokal został sprzedany nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego!
* Płacimy ogromne sumy za sprzątanie bloku, który wygląda jakby szczotki i szmaty rok nie widział. Jak można je zmniejszyć?
- Przede wszystkim musicie państwo porozmawiać ze swoim zarządcą. Można przecież znaleźć inną firmę, która będzie dbała o czystość. Niektóre wspólnoty rezygnują z usług zewnętrznych i same sprzątają, według grafika dyżurów.
Gdy opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej są za wysokie, zawsze można też poszukać dodatkowego źródła dochodu.
Można na przykład podnająć komuś jakiś lokal na działalność gospodarczą lub udostępnić ścianę budynku pod płatną reklamę. Zawsze można też ciąć po innych wydatkach, na przykład zmienić zarządcę na tańszego.
* Za tydzień mamy zebranie ogółu właścicieli. Chcielibyśmy tam podjąć kilka ważnych decyzji. Jak to zrobić?
Uchwała to forma, w jakiej właściciele budynku podejmują swoje decyzje. Zapadają większością głosów właścicieli lokali - liczoną według wielkości udziałów.
Chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Jeżeli większość udziałów należy do jednego właściciela, głosowanie według zasady "na każdego właściciela przypada jeden głos" wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Taki wniosek można postawić na początku zebrania.
* Moi sąsiedzi zbierają podpisy pod uchwałą chodząc od drzwi do drzwi. Ja się nie podpisałem, bo nie zgadzam się z treścią pisma. Czy dowiem się, czy zostało przyjęte?
- O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu jest powiadamiany na piśmie.
* W mojej kamienicy jest sześć mieszkań. Chcieliśmy wyremontować dach, ale jedna z sąsiadek nie wyraża na to zgody, bo podobno nie ma pieniędzy. Czy naprawdę może blokować decyzję większości?
- Może. Wszystko dlatego, że wspólnoty dzielimy na małe i duże - w zależności od liczby lokali w budynku. Jeżeli liczba lokali jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W sytuacji, gdy lokali jest mniej niż siedem, mówimy o tzw. małej wspólnocie.
Obowiązuje w niej zasada jednomyślności przy podejmowaniu uchwał, które przekraczają zakres tzw. zwykłego zarządu (remont dachu, wymiana instalacji).
Zasada jednomyślności właścicieli lokali oznacza, że jeśli jeden z nich sprzeciwi się danej uchwale, to nie będzie ona podjęta. Wtedy spór między współwłaścicielami rozstrzygnąć może sąd.
* Chcielibyśmy zmienić zarząd. Kiedy można to zrobić?
- Zarząd lub jego poszczególni członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
* Co robi zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty. Reprezentuje ją na zewnątrz i w stosunkach między wspólnotą o poszczególnymi właścicielami lokali. Zarządca może - bez pytania się współwłaścicieli o zgodę - samodzielnie wykonywać tzw. czynności zwykłego zarządu. Czyli:
* zawierać umowy z dostawcami mediów, firmami ubezpieczającymi,
* rozliczać koszty,
* kalkulować zaliczki, przychody i koszty,
* rozliczać inwestycje,
* zwoływać zebrania wspólnoty, korespondować z właścicielami,
* zlecać oraz nadzorować przeglądy techniczne, naprawy bieżące i konserwacje,
* zawierać i rozwiązywać umowy z dozorcami, konserwatorami, firmami ochroniarskimi, wykonawcami robót,
* fakturować, prowadzić księgowość, rozliczać nieruchomości z urzędami: skarbowym, gminy, ZUS-em,
* żądać spłaty zaległości czynszowych i kierować w tej sprawie wnioski do sądu.
* Nasz zarząd chce podwyżki opłat na koszty swojej działalności. Czy może je sobie zwiększyć bez naszej zgody?
- Nie, bo ta czynność przekracza zakres zwykłego zarządu. Na to potrzebna jest uchwała właścicieli lokali.
(Na podstawie ustawy o własności lokali oraz Kodeksu cywilnego).
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?
